Kira Sözleşmesinin İhtiyaç Sebebiyle Sona Ermesi

1. Genel Olarak

Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesine ilişkin düzenlemelerinde genel olarak kiracının korunması ilkesinden hareket edilmiştir. Zira kiracı, kira konusu eşyaya mülk olarak sahip olma imkânına sahip olmayan kişidir. Hal böyle olunca kiracının korunması ilkesinin varlık sebebi daha kolay anlaşılır. Ancak özellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracının borca aykırılık teşkil edecek herhangi bir davranışının olmaması halinde, kiraya veren, süresiz sözleşmelerde sözleşmenin başlangıcından itibaren on yıl, süreli sözleşmelerde ise on uzama yılından itibaren hiçbir sebep göstermeden kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Yine TBK 310.maddesinde eski BK’dan farklı olarak, kiralananın el değiştirmesinin kira sözleşmesini etkilemeyeceği kaleme alınmış ve yeni malikin kira sözleşmesinin kanun gereği kendiliğinden tarafı olduğu düzenlenmiş ancak TBK 351 ile kira konusunun yeni malikine belli koşullarda ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanımıştır. Söz konusu düzenlemelerin kişinin mülkiyet hakkına ölçüsüz bir el atma olduğu düşünülebilirse de, kanun koyucu kira borcunda temerrüt, olağanüstü sebeplerin varlığı ve ihtiyaç gibi sebeplerle kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmesine olanak tanıyarak dengeyi bir nebze de olsa sağlamaya çalışmıştır.

1. Kiralananın İhtiyaç Sebebiyle Tahliyesi(TBK 350-351)

Konuyu düzenleyen TBK 350’ye göre, ‘Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

… belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.’ İhtiyaç sebebiyle tahliyenin söz konusu olabilmesi için şu şartların varlığı gerekir:

• Kira konusu konut veya çatılı iş yerine, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi olmalıdır. Örneğin; anne, büyükanne, çocuk, torun, yardım nafakası ödemekle mükellef olunan kardeş(TMK 364) gibi.
• Gereksinimin konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacından doğmuş olması gerekir.

‘Her ne kadar Mahkemece; davacının işletmekte olduğu işyerinin, çevredeki en büyük işletmelerden biri olduğu, babasına ait işletmenin başında duran ihtiyaçlının ise asgari ücret alarak çalıştığının kabul edilemeyeceği belirtilerek ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; gerek davacı gerekse de davalı tanıkları, davacının oğlunun yakın zamanda evlendiğini ve maddi açıdan zorluğa düştüğünü bu sebeple de davaya konu yeri kendi adına işletmeye ihtiyacı olduğunu bildirdiklerinden, davacının ihtiyacını tanık anlatımları ile ispatlamış olduğunun kabulü gerekir. Davacının işletmesinin çevredeki en büyük işletmelerden biri olması, ihtiyaçlının babasının yanında çalışmasını zorunlu kılmayacağından, bu durum ihtiyacın samimi olmadığını göstermez.’ (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/7019 K. 2017/17123) ‘Dava dilekçesinde davacı vekili ihtiyaçlının evlilik hazırlığı yaptığını açıklayarak reşit olan ihtiyaçlının ayrı bir eve çıkmak istediğini belirttiğine göre tahliye sebebinin reşit olan ihtiyaçlının evlilik hazırlığına dayalı değil, annesi ve babasından ayrı ve mustakil olarak oturmak istediğine dair kiralananın tahliyesini istediğinin kabulü gerekir. Reşit olan kimse bekâr dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekar dahi olsa ayrı oturma istemi olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir.’(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2016/3380, K. 2016/3343)

• Gereksinimin gerçek ve samimi olması gerekir. Esasında gereksinim zorunlu ve devamlı olmalıdır. Örneğin kira konusu konutu depo olarak kullanacak kiraya verenin konut ihtiyacının olduğu söylenemez. Ancak aynı konutu işyerinin deposu olarak kullanmak isterse, bu sefer işyeri ihtiyacının zorunlu olduğu kabul edilebilir.

‘İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.’(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5200 K. 2017/13538)

• Kira sözleşmesinin sona erme süresinden başlayarak bir ay içinde davanın açılması gerekir. TBK 353 gereğince bir aylık dava açma süresi içinde dava açılacağına ilişkin yazılı bir bildirim ile dava açma süresi bir kira yılı için uzatılabilir. Nitekim TBK 350’nin süre bakımından uygulanması Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E. 2015/13416, K. 2016/6628 sayılı kararına konu olmuştur:

‘Davaya dayanak yazılı kira sözleşmesi 01/07/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olduğuna göre, taraflar arasındaki sözleşme yıldan yıla yenilenerek, davanın açıldığı 23/06/2015 tarihine nazaran 01/07/2015 tarihinde dönem sona ermiştir. Bu durumda dönem bitmeden 23/06/2015 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Davacı tarafça keşide edilen 28.05.2015 tarihli tahliye iradesini bildirir ihtarname var ise de, bu ihtar 01.07.2015-01.07.2016 kira dönemi için süre koruyucu niteliğindedir. Bu durumda mahkemece davanın sözleşme süre bitimini beklenmeden açılması sebebiyle süre yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken…’

• Yine ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesine imkân sağlayan TBK’nın 351.maddesine göre, ‘Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.’

Madde metninden de anlaşıldığı üzere, TBK 351 ve TBK 350/1/b.1düzenlemeleri benzer koşullar altında kiralananın tahliyesine imkân vermektedir. Yani gereklilik, samimilik ve devamlılık unsurları yeni malikin gereksinim sebebiyle tahliye davasında da aranacaktır. Ancak yeni malikin TBK 351’den faydalanması imkânını ortadan kaldıran önemli bir husus vardır ki o da kira sözleşmesinin tapuda şerh edilmiş olmasıdır(TBK 312). Kira sözleşmesinin tapuda şerhi için bir şerh anlaşması akdedilmeli ve tapu sicilinde malik olarak görünen kişinin şerh beyanında bulunması gerekir. Tapuya şerh edilmiş kira sözleşmesinin önemi ise, TBK 310 gereği yeni malikin kira akdinin tarafı olması durumunda, TBK 351’den yararlanmayacak olmasıdır. Bu husus TBK 312.maddenin gerekçesinde ifade edilmiştir. Son olarak belirtmek gerekir ki, eğer tapuya şerh edilmiş bir kira sözleşmesinin varlığından söz edilemiyor ve yeni malik TBK 351’de ifade edilen bir ve altı aylık dava sürelerini kaçırmış ise, kendisinin TBK 350’den yararlanma imkânı varlığını korumaktadır. ‘Davacı davaya konu taşınmazı 7.6.2013 tarihinde iktisap etmiş ve 5.7.2013 tarihinde davalı adına keşide ettiği ihtarla kiracısı bulunulan taşınmazı ihtiyacı için satın aldığını, kiralananı tahliye etmesini bildirmiş ve ihtar davalıya 9.7.2013 tarihinde tebliğ edilmiştir. Bu durumda ihtar bir aylık süre içinde tebliğ edilemediğine göre TBK’un 351.maddesinde düzenlenen yeni iktisap ve ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma koşullarının oluştuğundan söz edilemez.’(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2015/11227, K. 2016/4220)

• Kiralananın İnşa ve İmar Amaçlı Esaslı Onarımı Sebebiyle Tahliye

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.’ Esaslı onarım sebebiyle tahliyenin gündeme gelebilmesi için şu koşulların bulunması gerekir:

• Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı gerekli olmalıdır. Örneğin, Kentsel Dönüşüme ilişkin yasal düzenlemelerden kaynaklanan onarım, gerçek bir sebep teşkil eder.
• İmar amaçlı onarım, genişletme veya değiştirmenin önemli ve büyük derecede olması gerekir. Önemli ve büyük olmayan onarım, genişletme ve değiştirme söz konusu ise, TBK 350 değil, TBK 319’a(ayıpların giderilmesine katlanma borcu) başvurulmasında fayda vardır.

‘Yapılan keşif ve mahallinde düzenlenen bilirkişi raporuna göre kiralananda yapılacak boya badana ve parke döşeme işinin basit tadilat olduğu imar amaçlı esaslı bir tadilat olmadığı anlaşıldığından… Öte yandan davacı vekili dava dilekçesinde ikinci talep olarak kiralananda turizm ofisi yapılması için belediyenin bu taşınmaza ihtiyacı olduğunu bu yerin kamu yararına kullanılmasının planlandığını belirterek ihtiyaç nedeni ile tahliye talep etmiş ve dava dilekçesi ekinde delillerini bildirmiştir. Bu sebeple mahkemece davaya konu yerin kamu yararına tahsis edilmesi için encümen kararı bulunup bulunmadığının araştırılması…(gerekir.)’(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2015/2565, K. 2016/25)

• Onarım, genişletme veya değiştirme için yapılacak işler sırasında kiralananda bulunmanın imkânsız olması gerekir. Bu da tahliyenin zorunluluğunu gerektirir. Yargı kararlarından da anlaşılacağı üzere bunun bilirkişilerce tespiti gerekir.

‘ Esaslı imar ve inşaat sebebiyle açılan dava da ise taşınmazın harap olmaktan kurtarmak amacıyla yapılacak tamir ve tadilatının esaslı ve imar amaçlı olup olmadığı, tadilat esnasında kiralananda ikamet etmenin mümkün olup olmadığı konusunda mahallinde keşif yapılarak alınacak bilirkişi raporu doğrultusunda karar verilmesi gerekir.’ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2013/8790, K. 2013/11214)

• Kira sözleşmesinin sona erme süresinden başlayarak bir ay içinde davanın açılması gerekir.

‘Davanın yıldan yıla uzayan kira sözleşmesinin süre sonu olan 01.11.2013 tarihinden sonra dava açılması gerekirken süre sonu beklenmeden erken dava açılmıştır. Dava açma süresi kamu düzenine dair olup, davalı tarafından ileri sürülmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır.’(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2015/8286, K. 2016/3259)