Taşınmaz Mülkiyetinin Kazandırıcı Zamanaşımı Yolu İle Kazanılması

1. Genel Olarak

Taşınmaz mülkiyetinin konusu, Türk Medeni Kanunu’nun 704.maddesinde ‘1. Arazi, 2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölüm’ şeklinde tanımlanmıştır. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması genel olarak aslen-devren iktisap ve tescilden önce-sonra iktisap şeklinde sınıflandırılabilmektedir. Aslen kazanım, bir başkasının mülkiyetine dayanmaksızın gerçekleşirken, devren kazanım mülkiyetin bir kişiden diğerine geçmesini ifade eder. Örneğin; işgal, kamulaştırma, zamanaşımı yoluyla kazanma birer aslen iktisap şekilleridir. Hukuki işlem(cüz’i halefiyet) veya ölüm(külli halefiyet) yoluyla gerçekleşen iktisap ise devren kazanmaya örnektir. Ayrıca taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında kural, tescilin yapılmış olmasıdır(TMK 705/1). TMK 705/2’ye göre tescilsiz taşınmaz mülkiyetinin kazanılması istisnai nitelik taşımaktadır. Tescilsiz iktisap hallerine, mahkeme kararı, miras, cebri icra ve TMK 713 gereğince söz konusu olan olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı örnek olarak gösterilebilir.

1. Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı(TMK 712)

Olağan kazandırıcı zamanaşımı Türk Medeni Kanunu’nda ‘Madde 712- Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.’ şeklinde kaleme alınmıştır. Olağan kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet kazanabilmenin şartlarını ifade etmek gerekirse:

1. Taşınmazın tapuya kayıtlı olması gerekir: Tapuya kayıtlı taşınmaz, arazi, bağımsız ve sürekli bir hak, bağımsız bölüm olabileceği gibi paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın payı da olabilir.
2. Tapu sicilinde yolsuz bir tescil bulunmalıdır: Yolsuz tescil, geçerli bir hukuki sebebe(satış, bağış gibi) dayanmayan tescil anlamına gelir. Yolsuz tescil ayni hakta bir değişiklik meydana getirmez. Örneğin, şekle aykırı bir şekilde yapılan taşınmaz satışı sonrası tapuda alıcı adına taşınmaz tescil edilmiş olsa dahi, alıcı satış konusu taşınmazın mülkiyetini elde edebilmiş olmaz, malik hala satıcıdır. Taşınmaz satış sözleşmesi bilindiği üzere tescilin hukuki sebebini teşkil etmektedir, ancak şekle aykırı olduğundan geçerli bir hukuki sebep değildir.
3. Yolsuz tescil sonucu malik olarak görünen kişinin malik sıfatıyla zilyet olması gerekir: Malik sıfatıyla zilyetlik, zilyedin kendisini taşınmaza malik addederek fiili hâkimiyetini sürdürmesidir. Söz konusu malik sıfatı ile zilyetlik dolaylı zilyetlik şeklinde de olabilir. Örneğin tapuda malik olarak görünen kişinin taşınmazı kiraya vermesi gibi. Bu durumda malik dolaylı, kiracı dolaysız zilyet olmaktadır.(dolaysız zilyet, eşyaya herhangi bir aracıya gerek duymadan zilyet olan kişi; dolaylı zilyet ise, fiili hâkimiyetini bir başkasının aracılığı ile sürdüren kişidir.)
4. Zilyetliğin iyiniyetle, davasız ve aralıksız on yıl sürmüş olması gerekir. İyiniyetli olmaktan kasıt, tescilin yolsuz olduğunun tapuda malik görünen kişi tarafından bilinmemesi veya tüm özeni göstermesine rağmen öğrenilememesidir(TMK 3). Zilyetliğin davasız olması ise, malik tarafından tapu sicilinin düzeltilmesi davasının açılmamış olmasıdır(TMK 1025). Gerçi gerçek malik tapuda malik görünen kişiye dava dışı bildirimlerle gerçek durumu bildirmiş ise, yolsuz malikin iyiniyeti ortadan kalkacağından davasız zilyetliğin önemi bu durumda bulunmamaktadır. Zilyetlik aralıksız on yıl sürmüş ve hiç kesilmemiş olmalıdır. TMK 976 gereğince geçici nitelikteki zilyetlik kullanımına engel durumlarda zamanaşımı işlemeye devam eder.

TMK 712 gereğince olağan kazandırıcı zamanaşımı şartları gerçekleşince tapudaki yolsuz tescil kendiliğinden düzelir ve tapuda malik görünen kişi mülkiyeti aslen kazanır. Olağan kazandırıcı zamanaşımı ile kazanmanın geriye etkili olacağı kabul edilmektedir. Yani zamanaşımının tamamlanmasıyla tescil en başından geçerliymiş gibi muamele görür.

• Olağanüstü(Sicil Dışı) Kazandırıcı Zamanaşımı(TMK 713)

Türk Medeni Kanunu’nun olağanüstü zamanaşımı başlıklı 713.maddesine göre, ‘Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.’ … TMK 713’e benzer bir düzenleme Kadastro Kanunu m. 14/1’de de yer almaktadır. KK 14’e göre, ‘Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dâhil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.’

1. Taşınmaza İlişkin Şartlar

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyeti kazanılabilmesi için tapuya kayıtlı olsun veya olmasın, öncelikle taşınmazın bu yolla kazanılmaya elverişli olması gerekir. Özel mülkiyete konu olmayan taşınmazların mülkiyeti zamanaşımıyla kazanılamaz(KK 18/2).  ‘Kültür ve Tabiat varlığı ile bunların koruma alanları, kamu düzeni ile ilgilidir ve zilyetlikle kazanılamazlar.’ TMK 713’e göre, ancak tapuya kayıtlı olmayan veya tapuya kayıtlı olmakla birlikte sicilden malikin kim olduğu anlaşılamayan ya da en az yirmi yıl önce gaipliğine karar verilmiş olan kişinin sicilde malik olarak göründüğü taşınmazlar olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılabilir. (Aynı maddede yer alan ‘yirmi yıl önce ölmüş’ ibaresi Anayasa Mahkemesi tarafından Anayasa’nın 2. ve 35.maddelerine aykırı olduğu gerekçesiyle iptal edilmiştir(AYM, 17.3.2011, 2009/58, 2011/52(RG, 23.11.2011, S. 28003). Ancak bakınız: ‘Tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesine imkân tanıyan TMK’nin 713/2. fıkrasında yer alan üç halden biri olan “ölmüş” ibaresi, “Anayasa Mahkemesi kararıyla iptal edilmişse de, Dairenin sapma göstermeyen uygulamalarında, Anayasa Mahkemesince yürürlüğün durdurulmasına ilişkin kararın verildiği tarihe kadar hak sahipleri yararına kazanma koşulları oluşmuş, malik 20 yıl önce ölmüş ve 20 yıllık kazanma süresi de dolmuş ise, bu tür hak sahiplerinin de dava açma yönünden kazanılmış haklarının olduğu kabul edilmektedir.’) Tapu sicilinden malikinin kim olduğunun anlaşılamaması hallerine Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin, E.2016/5674, K. 2019/10516 sayılı kararında şunlar örnek olarak gösterilmiştir: ‘ Genel olarak, gerekli dikkati gösteren herkesin kayıtlarda malikin kim olduğunu anlayamayacağı hallerde tapu sicilinde yazılı olan malikin bilinmediğinin kabulü gerekir. Ayrıca, tapu kütüğünde malik sütununun boş bırakılması, silinmesi ve yeniden yazılmaması, soyut ve nam-ı mevhum adına ( mevcut olmayan hayali kişi ) yazılması, hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması, malik adının müphem, yetersiz ve soyut gösterilmiş olması gibi durumlarda malikin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir.’

1. Zilyetliğe İlişkin Şartlar

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet kazanmak isteyen zilyet, taşınmaza malik sıfatıyla zilyet olmalıdır. Zilyetliğin ispatını, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyeti kazandığını iddia eden zilyet yapacaktır(HMK 190). Bunun ispatı bakımından Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin, E. 2017/15709, K. 2018/18310 sayılı kararında tanık dinlenmesi gerektiği ifade edilmiştir: ‘…zilyetliğin başlangıç ve süresiyle malik sıfatıyla zilyetlik olup olmadığı hususlarının tanıklardan sorularak açıklığa kavuşturulması…’ TMK 713, TMK 712’den farklı olarak zilyetliğin iyi niyete dayanmasını aramamıştır. O yüzden diğer koşulların varlığı halinde gasıp dahi olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet kazanabilir. Davasız ve aralıksız olması gereken malik sıfatıyla zilyetliğin yirmi yıl sürmüş olması gerekir. Yirmi yılın aynı kişinin zilyetliğinde geçmesi gerekmez. Geçerli bir zilyetlik devrinin bulunması halinde sonraki zilyet önceki zilyedin zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir(TMK 996). Önceki zilyetlik süresinin yeni zilyet tarafından kendi zilyetlik süresine eklenebileceğine ilişkin Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin E.2004/8522, K. 2004/8861 sayılı kararı şu şekildedir: ‘TMK.nun 996.( MK.nun 909 ) maddesine göre kazandırıcı zamanaşımından yararlanma hakkına sahip olan zilyet, zilyetliği kendisine devreden kişi aynı yetkiye sahip idiyse onun zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir. Dava konusu taşınmaz 18.10.1962 tarihinde Hazine adına tapuya kayıt edildiğine göre önceki maliklerin zilyetliğinin 1962 tarihinden geriye doğru iktisabı sağlayacak süreye ulaşması gerekir.’

1. Şekli Şartlar

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının şartlarının gerçekleştiğinden bahisle açılacak tescil davasında davacı olarak; hazine, ilgili kamu tüzel kişisi, varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçıları yer alır(TMK 713/3). Davanın açılmasını takiben dava konusu mahkemece gazeteyle bir defa ve taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur(TMK 713/4). Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur(TMK 713/5). Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı şartları(TMK 713) gerçekleştiğinin tespiti üzerine, tüm koşulların gerçekleşmiş olduğu andan itibaren zilyet taşınmazın mülkiyetini tescilden önce kazanmış olur. Hâkimin vereceği tescil kararı yenilik doğurucu değil, açıklayıcı bir karardır. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıyla mülkiyet kazanılınca, bunun hükmünün geriye etkili olup olmadığı tartışmalı olmakla birlikte, Yargıtay’ın mülkiyeti kazanan kötü niyetli zilyetten ecrimisil istenebileceğine hükmettiği karardan kazanmanın hükmünün geriye etkili olmadığını kabul ettiği sonucuna ulaşılabilmektedir.