Çalışma Alanlarımız
Gayrimenkul Avukatı
Gayrimenkul avukatı, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve sınırlı ayni haklarla ilgili işlemlerde ve bu haklardan doğan uyuşmazlıklarda hukuki destek veren avukattır. İstanbul merkezli büromuz, Bodrum’daki ofisimizle birlikte Türkiye genelinde bireysel ve kurumsal müvekkillere gayrimenkul hukuku alanında danışmanlık ve dava hizmeti sunar.
Taşınmazlar çoğu zaman kişilerin en değerli varlıklarıdır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, mülkiyetin kazanılması, korunması ve devrine ilişkin temel kuralları belirler. Deneyimli bir gayrimenkul avukatıyla çalışmak, hak kayıplarının önlenmesinde belirleyicidir.
Gayrimenkul Avukatı Ne Yapar?
Gayrimenkul avukatı; tapu işlemleri, alım satım öncesi hukuki inceleme, kira ve tahliye, ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma ve imar uyuşmazlıklarında danışmanlık verir ve dava süreçlerini yürütür. Amaç, taşınmaza ilişkin işlemlerin güvenli biçimde tamamlanmasını ve uyuşmazlıkların etkili çözülmesini sağlamaktır.
Tapu İşlemleri ve Mülkiyetin Devri
Taşınmaz mülkiyetinin devri, kural olarak tapu sicilinde resmî senet düzenlenmesi ve tescil ile gerçekleşir. Satış, bağış, trampa ve ölünceye kadar bakma gibi işlemler tapu müdürlüğünde yapılır. Devir öncesi taşınmaz üzerindeki şerh, ipotek ve hacizlerin incelenmesi, alıcının güvenliği açısından önemlidir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
Satış vaadi, tarafların ileride taşınmaz satışı yapma taahhüdünü içerir ve noterde düzenleme şeklinde yapılır. Vaat alacaklısı, sözleşmeye rağmen devrin yapılmaması halinde tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Tapu İptali ve Tescil Davası
Yolsuz tescil, hile, ehliyetsizlik veya muvazaa gibi sebeplerle gerçeğe aykırı bir tapu kaydı oluşmuşsa, tapu iptali ve tescil davası ile kaydın düzeltilmesi istenir. Bu dava, mülkiyet hakkının korunmasında temel yollardan biridir.
Muris Muvazaası
Miras bırakanın, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı görünürde satış işlemleri muris muvazaası oluşturur. Bu işlemlerin iptali için dava açılabilir. Konu, miras hukuku ile yakından ilişkilidir.
Önalım (Şufa) Hakkı
Paylı mülkiyette, paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak payı aynı koşullarla satın alabilir (TMK m. 732 ve devamı). Bu hak, satışın öğrenilmesinden itibaren belirli hak düşürücü süreler içinde dava yoluyla kullanılır.
Kira Hukuku ve Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ve kiraya verenin hakları Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç, yeniden inşa veya tahliye taahhüdü gibi sebeplerle tahliye istenebilir. Kira tespiti ve uyarlama davaları da bu kapsamdadır.
Kat Mülkiyeti ve Yönetim
Apartman ve sitelerde ortak alanların kullanımı, aidatlar ve yönetim ilişkileri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir. Aidat alacaklarının tahsili, yönetim kararlarının iptali ve ortak alan uyuşmazlıkları sık görülen konulardır.
Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma
İdarenin kamu yararı için taşınmaza el koyması kamulaştırmadır. Usulüne uygun kamulaştırma yapılmadan taşınmaza fiilen veya hukuken el atılması halinde, malik bedel ve tazminat talep edebilir.
El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil
Taşınmazına haksız müdahale edilen malik, el atmanın önlenmesi (men-i müdahale) davası açabilir. Ayrıca haksız kullanım süresi için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)
Paydaşların taşınmazı birlikte kullanamaması halinde, ortaklığın giderilmesi davası ile taşınmazın aynen taksimi veya satış yoluyla paylaştırılması sağlanır. Bu dava, paydaşlardan herhangi biri tarafından açılabilir.
İmar ve Yapı Uygulamaları
İmar planları, ruhsat işlemleri, kaçak yapı ve yapı kayıt belgesine ilişkin uyuşmazlıklar gayrimenkul hukukunun idari boyutunu oluşturur. Bu süreçlerde idari başvuru ve dava yolları birlikte değerlendirilir.
Büromuzun Çalışma Yaklaşımı
Büromuz, taşınmaz alım satımı öncesinde tapu ve hukuki durum incelemesi yapar, uyuşmazlık aşamasında ise mülkiyet ve kira davalarını yürütür. İstanbul ve Bodrum başta olmak üzere Türkiye genelinde, gayrimenkul avukatı olarak taşınmaz hukukunun tüm aşamalarında destek veriyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular
Gayrimenkul avukatı hangi konularda yardımcı olur?
Tapu işlemleri ve alım satım öncesi inceleme, tapu iptali ve tescil, kira ve tahliye, önalım, ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma ve imar uyuşmazlıklarında danışmanlık ve dava hizmeti verir.
Tapuda satış yapmadan önce nelere dikkat etmeliyim?
Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, şerh ve beyanların kontrol edilmesi, imar durumunun incelenmesi ve satıcının malik olduğunun teyidi önemlidir. Bu inceleme, ileride tapu iptaline yol açabilecek riskleri azaltır.
Kiracımı hangi hallerde tahliye edebilirim?
Kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, konut ihtiyacı, yeniden inşa veya yazılı tahliye taahhüdü gibi kanunda sayılan sebeplerle tahliye istenebilir. Her sebep için farklı usul ve süreler geçerlidir.
Önalım hakkımı ne kadar sürede kullanmalıyım?
Önalım hakkı, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılarak kullanılır.
Ortak taşınmazı satmak istiyorum ama diğer paydaş kabul etmiyor, ne yapabilirim?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açarak taşınmazın satış yoluyla paylaştırılmasını isteyebilirsiniz. Mahkeme, aynen taksim mümkün değilse satışa karar verir.
Kamulaştırma bedelini düşük buluyorum, itiraz edebilir miyim?
Kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkin davada, taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi için bilirkişi incelemesi yapılır. Bedel artırımı talep edilebilir.
İçerik Sorumlusu: Yoldaş Hukuk & Arabuluculuk Bürosu
Bu sayfada yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi somut koşulları içinde değerlendirilir. Durumunuza özel bir değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.