Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhitten Daire Alan Üçüncü Kişilerin Durumu
Genel Olarak
Borcun en önemli kaynaklarından biri olan sözleşmeler, birer taahhüt işlemleridir. Taahhüt işlemi, kısaca tarafların birbirlerine karşı yapmayı, yapmamayı veya vermeyi borç bildikleri işlem olarak tanımlanabilir. Sözleşenlerin birbirlerine söz vermesinden ibaret olan bu işlemin Türk Borçlar Kanunu’nda çeşitli türleri öngörülmüştür. Satım, kira, eser, vekâlet gibi. Ancak sözleşmeler kanunlarda öngörülenlerden ibaret değildir. Zira irade serbestisi gereğince ve hayatın akışı içinde ihtiyaçların gerekli kılmasının sonucu olarak çok çeşitli irade uyuşmalarına rastlanmaktadır. Kapıcılık, tek satıcılık ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadinin esaslı unsuru olan bağımsız bölümü(taşınmazı) satmayı vaat etme ve eser sözleşmesinin esaslı unsuru olan bir eserin meydana getirilmesi borçlarını içermektedir. Anlaşılacağı üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de bir taahhüt işlemidir yani bir söz veriyorum beyanından ibarettir. Bu sözleşme ile müteahhit iş sahibinin arsasında birden fazla bağımsız bölüm meydana getirecek ve böylece bunların mülkiyetini talep hakkını elde edecektir.
Müteahhit ve iş sahibi arasında yapılan sözleşmeye göre müteahhit, bağımsız bölümlerin mülkiyetini talep edebilme hakkını elde edene kadar inşaatına finansman sağlayabilmek amacıyla üçüncü kişilerle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonucunda talep edebileceği bağımsız bölümleri satmayı vaat etmektedir. Bu taşınmaz satış vaadi niteliğindeki bir sözleşmedir. Bu sözleşme noterce düzenlenecek resmi senet ile geçerli olarak sonuç doğurur. Ancak uygulamada müteahhitler üçüncü kişilerle bu sözleşmeyi bazen noterde değil de adi yazılı bir senet imzalamak suretiyle yapmaktadır. Ancak şekle aykırılık sebebiyle geçersiz olan bu sözleşmelerin Yargıtay uygulamasıyla geçerlilik kazanabildiğini söylemek gerekir.
- Müteahhidin Üçüncü Kişilere Bağımsız Bölüm Satmayı Vaat Etmesi
Taahhüt işlemi olduğunu ifade ettiğimiz taşınmaz satış vaadi ile müteahhit üçüncü kişilere ileri kendi mülkiyetine dahil olacak bağımsız bölümleri satmayı vaat etmektedir. Noterlik Kanunu m. 60 ve 89 gereğince satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Bu şekle uyulmaması TBK 12/2 uyarınca hukuk âleminde korunmaya değer bir hakkın varlığına vücut vermez. Ancak ifade edildiği üzere, uygulamada müteahhitler bu yöndeki vaatlerini adi yazılı bir senette de beyan edebilmektedirler. Kanunda öngörülen şekle uymayan bu satış vaadinin geçersiz olduğu hususunda şüphe yoktur. Ancak müteahhitten daire alma iradesi ile hareket eden üçüncü kişileri korumak amacıyla Yargıtay, geçersiz olan bu adi yazılı satış vaatlerini, noterde yapılmış geçerli sözleşmeler ile birlikte alacağın temliki(TBK 183) kurumuna tahvil etmektedir.
Alacağın temliki olarak geçerli kabul edilen bu satış vaatleri, artık taahhüt işlemi olmaktan sıyrılıp tasarruf işlemi gereğince üçüncü kişilerin malvarlığında bir hak meydana getirmektedir. Üçüncü kişilerin temlik aldığı bu hak ise, müteahhidin iş sahibinden bağımsız bölümlerin devrini isteme hakkıdır. Yani müteahhidin iş sahibinden talep etme hakkı doğduğunda isteyebileceği bağımsız bölümlerin mülkiyeti, artık üçüncü kişilerin bir alacağıdır.
‘Yüklenicinin devrettiği bölümler davalıların murisine alacağın temliki niteliğinde adi bir belgeyle geçirilmiştir. Yüklenicinin bu bölümlerde bir hak sahibi olabilmesi, inşaatın getirildiği seviyeyle daha kısa bir anlatımla edimini yerine getirdiği ölçüde mümkündür. Oysa yüklenicinin inşaatı terk ettiği ve inşaatı yapsaydı elde edeceği dairelere hak kazanamadığı ortadadır. Bir kimsenin kazanmadığı bir hakkı da başkalarına devretmesi söz konusu değildir.’(Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 1999/4914, K. 2000/1789)
Alacağın temliki olarak kabul edilen noter ve adi senet kapsamındaki satış vaatleri, ancak yüklenici borcunu ifa edip talep edilebilir bir hukuki durum meydana getirirse işlerlik kazanır. Çünkü alacağın temliki borçlunun durumu ağırlaştıramaz. Bağımsız bölümlerin mülkiyetini talep etme alacağının borçlusu olan iş sahibi, müteahhit borcunu yerin getirmedikçe üçüncü kişilere karşı bir yükümlülük altına girmez. Yani müteahhidin bu işlemleri alacağın temliki olarak kabul edilmeseydi ancak kendisinin talep edebileceği bağımsız bölümler üçüncü kişiler tarafından iş sahibinden talep edilebilecektir. Aksi bir durum borçlunun devredene karşı ileri sürebileceği savunmaları devralana karşı da ileri sürebileceğini söyleyen TBK 188’e aykırı olur.
‘Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici, üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır.’ (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2005/10337, K. 2006/492)
Alacağı temlik alan üçüncü kişilerin bağımsız bölümlerin mülkiyetini talep edebilmesi, yüklenicinin inşaatı tamamlayıp talep edilebilir bir durum yaratmasına bağlı olduğuna göre kural olarak yüklenici işi eksik bırakırsa üçüncü kişi bir talepte bulunamaz. Ancak yüklenicinin bıraktığı eksiklik dürüstlük kuralı kapsamında ifanın kabulüne imkân sağlıyorsa, üçüncü kişi edimi tamamlama veya eksik kısmı mahkemeye depo etme suretiyle bağımsız bölümlerin mülkiyetinin kendi adına tescilini sağlayabilir. Bu husus Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E. 2014/1018, K. 2015/1242 sayılı kararında ifade edilmiştir: ‘Mahkemece, davalı arsa sahibinin eksik iş bedelinin tam olarak tespit edilmediği yönündeki itirazları doğrultusunda mahallinde yeniden keşif yapılarak 05.12.2007 tarihli inşaat sözleşmesi uyarınca söz konusu inşaatın fiziki oranı ve katlanılabilir seviyede olup olmadığı belirlenmeli ayrıca sözleşme gereğince iskan alma borcu yükleniciye ait olduğundan yapıya genel iskan ruhsatı verilmesine herhangi bir engel olup olmadığı yetkili merci olan belediyedeki işlem dosyasından da yararlanılarak bilirkişiye incelettirilmeli, bir engel bulunmadığı sonucuna varılırsa genel iskan giderlerinin, varsa vergi borçları ve … prim borçlarının ne olduğu yetkili merciden sorulmalı, bu bedel ve eksik iş bedelinden kaynaklanan bedel toplamını arsa sahibine ödenmek üzere davacıya depo ettirmek suretiyle sonucuna göre bir karar verilmelidir.’
Ayrıca belirtmekte fayda vardır ki, eğer müteahhit adi yazılı bir sözleşme ile bağımsız bölüm satmayı birden fazla üçüncü kişiye vaat etmişse, ilk yaptığı yazılı sözleşme ile alacak devredildiği için artık onun tasarruf edebileceği bir hakkından söz edilemeyeceğinden, ikinci devir hukuki sonuç doğurmaz.
‘Somut olayda iki ayrı kişiye temlik edilmiş tek bir şahsi hak vardır. Her iki davacının da yarışan ve davalarına dayanak yaptığı sözleşmeleri bulunmaktadır. Dairemizin, bu gibi durumlarda kararlılık kazanan uygulamasına göre, bir taşınmaz şahsi hakkın devri suretiyle birden çok kişiye satılmış ise ve her ikisi de geçerli bulunmaktaysa eski tarihli sözleşmeye değer verilir.’(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2004/5252, K. 7424)