Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğine ilişkin olarak yapılacak açıklamalar, bu sözleşmeden doğacak uyuşmazlıkların çözümünde ne şekilde hareket edileceği meselesiyle yakından ilgilidir. Bu başlık altında uyuşmazlığın çözümü için benimsenmesi gereken yaklaşıma ilişkin olarak, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin rızai, tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, ani-sürekli-dönemsel edimli, sonuca katılmalı ve isimsiz bir sözleşme olduğu yönünde açıklamalarda bulunulmuştur.

1. RIZAİ BİR SÖZLEŞME OLMASI: Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin kurulması için tarafların edimlerini ifa etmiş olmaları zorunlu değildir. Bu sözleşmenin kurulabilmesi için tarafların karşılıklı irade beyanlarının birbirine uygun olması yeterlidir. Sözleşmenin kurulması tek başına tasarrufi etki yaratmamaktadır.8 Sözleşmede kararlaştırılan edimlerin yerine getirilmesi, sözleşmenin kurulmasıyla değil sözleşmenin ifa aşamasıyla ilgilidir. Nitekim bu husus modern borçlar hukukunun da bir görünümünü temsil etmektedir.
2. TAM İKİ TARAFA BORÇ YÜKLEYEN BİR SÖZLEŞME OLMASI: Bir sözleşme ilişkisinde tarafların her ikisinin de borç altına girip girmemesine göre yapılan ayrım, tam iki tarafa ve tek tarafa borç yükleyen sözleşme ayrımıdır. Bunların arasında kalan diğer bir grup da eksik iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Tarafların her ikisinin de hem alacaklı hem borçlu sıfatını kazandığı sözleşmeler, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmeleri teşkil etmektedir. Tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme ilişkisinde taraflar alacaklı sıfatıyla ifa talebinde bulunma hakkına sahipken aynı zamanda borçlu sıfatıyla karşı tarafın ifa talebiyle de karşı karşıyadır. Tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelere; satış, kira, eser sözleşmeleri örnek olarak gösterilebilir. Tek tarafa borç yükleyen sözleşmeler ise, tek tarafın edim yükümlülüğü altına girdiği sözleşmelerdir. Tek tarafa borç yükleyen sözleşmelere; bağışlama ve kefalet sözleşmeleri örnek olarak gösterilebilir. Eksik iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler ise, bir tarafın edim yükümlülüğünün daima var olduğu ancak bazı durumlarda karşı tarafın da edim yükümlülüğünün doğabildiği sözleşmelerdir. Eksik iki tarafa borç yükleyen sözleşmelere, ücretsiz vekalet sözleşmesi örnek olarak gösterilebilir. Bu genel açıklamalar doğrultusunda gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olarak nitelendirilebilir.9 Yüklenicinin bağımsız bölümleri meydana getirme ve satış organizasyonunu gerçekleştirip satışlarına aracılık etme edimleri ile arsa sahibinin elde edilen gelirin kararlaştırılan oranını yüklenici ile paylaşma edimi bir karşılıklılık ilişkisi içerisine sokulmuştur. Yüklenici de arsa sahibi de hem sözleşmede kararlaştırılan edimleri yerine getirme zorunluluklarının sonucu olarak borçludur hem de birbirlerinden bu edimlerin yerine getirilmesi talebinde bulunabildikleri için alacaklıdırlar. Görüldüğü üzere sözleşmenin akdedilmesi ile tarafların her ikisi de alacaklı ve borçlu sıfatlarını kazanmaktadırlar. Nitekim Yargıtay da bir kararında asgari gelir taahhüdü içeren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi bakımından şu ifadelere yer vermiştir: “…davacının sözleşme ile yüklenici olarak davalıya asgari bir gelir tutarı ödemeyi taahhüt ettiği, bu suretle taraflar arasındaki sözleşmenin ortakların kara ve zarara birlikte katlanmaları şeklinde değil, karşılıklı borç doğuran sözleşme niteliğinde olduğunun mahkemece kabul edildiği…” (Yargıtay 3. HD. E. 2018/10805, K. 2017/13675)
3. İVAZLI BİR SÖZLEŞME OLMASI: Bir sözleşme ilişkisinde edime kavuşabilmek için maddi değeri olan bir karşılık veriliyorsa ivazlı bir sözleşmenin varlığından söz edilir. Örneğin bir bağışlama sözleşmesinde bağışlayan herhangi bir ivaz almaksızın taahhüt ettiği malvarlıksal değerini bağışlanana devretmektedir. Ancak bir satış sözleşmesinde alıcı satışa konu malı elde edebilmek için satıcıya bir miktar malvarlıksal kazandırmada bulunmaktadır. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinde de yüklenici bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelirin bir kısmını talebe hak kazanabilmek amacıyla arsa sahibi ile bu sözleşmeyi akdetmektedir. Arsa sahibi de taşınmazı üzerinde meydana getirilen bağımsız bölümlerin satışından gelir elde etmek amacındadır.
4. ANİ- SÜREKLİ- DÖNEMSEL EDİMLİ BİR SÖZLEŞME OLMASI: Tarafların sözleşmede ifa etmekle yükümlü kılındıkları edimlerin alacaklı sıfatıyla kendilerini tek seferde mi yoksa zamana yayılan bir sürekliliğin sonucu olarak mı tatmin ettiğine göre sözleşmeler ani ve sürekli edimli sözleşmeler olarak ikiye ayrılmaktadır. Ani edimli sözleşmelerde alacaklı borçlunun tek seferlik ifa eylemiyle tatmin olurken; sürekli edimli sözleşmelerde borçlunun edimi alacaklıyı zamana yayılmış bir şekilde tatmin etmektedir. Eser sözleşmesinin ani edimli mi yoksa sürekli edimli mi olduğunu ilişkin doktrinde tartışmalar vardır. Arsa sahibinin ifa menfaatinin eserin sözleşme ve dürüstlük kuralına uygun şekilde tamamlanıp teslimi ile sağlanacağını ileri süren görüşe göre bu sözleşme ani edimlidir. Teslim anına kadar olan sürecin bu sözleşmeler bakımından özellik arz ettiğini savunan görüşe göre ise sürekli edimli bir borç ilişkisinin varlığından söz edilebilir. Yargıtay ise 25.01.1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile inşaat sözleşmeleri bakımından ‘ani sürekli karması’ sözleşme nitelendirmesini yaparak bu tartışmayı yalnızca teorik boyutta bırakmıştır. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin bu açıdan nitelendirmesini yaparken, sözleşmeye bir bütün olarak bakmak gerektiği ifade edilmelidir. Zira karma sözleşme olarak nitelendireceğimiz bu sözleşmede isimli sözleşmelere ilişkin unsurlar birbirleriyle kaynaşıp bir bütünlük oluşturmaktadırlar. Bu bütünlüğü oluşturan edimleri; eser meydana getirme, taşınmazı satma sözü verme, bağımsız bölümlerin satışına aracılık etme ve geliri paylaşma şeklinde belirtebiliriz. Eser meydana getirme unsuru bakımından temelde bir inşaat sözleşmesi olması sebebiyle yukarıda değinilen tartışma burada da gündeme gelebilir. Taşınmazı satma sözü verme unsuru bakımından, arsa sahibinin ifa faaliyeti ani edimlidir. Bağımsız bölümlerin satışına aracılık etme unsuru bakımından yüklenicinin edimi sürekli bir nitelik taşımaktadır. Elde edilen geliri paylaşma unsuru bakımından arsa sahibinin edimi belirli aralıklarla gerçekleştirilecek ani yani dönemsel bir edim olarak değerlendirilebilir. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi sadece inşaatın teslimi borcunu içermeyip meydana getirilen bağımsız bölümlerin satışı için faaliyetlerde bulunmayı da gerektirmektedir. Bu bakımdan zamana yayılan sürekli bir edimi ihtiva etmektedir. Ancak gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinden doğabilecek borca aykırılıkların en çok sorun yaratabilecek nitelikte olanı, yüklenicinin eseri tamamlayamamasıdır. Sözleşmenin bu unsuruna ilişkin bir borca aykırılık daha olasıdır. Bu noktada Yargıtay’ı inşaat sözleşmelerindeki eser meydana getirme unsuru bakımından ani- sürekli karması sözleşme nitelemesine götüren kararın altında yatan sakınca göz ardı edilmemelidir. 1984 Tarihli YİBK’nın amacı, ileri seviyelere gelmiş inşaatlar bakımından yüklenicinin talebini hakkaniyetli bir sonuca bağlamaya çalışmaktır.14 Bu doğrultuda TMK m. 2 gözetilerek ileriye etkili sona ermenin mümkün olabileceği sonucuna varılmıştır. Aynı saik ile gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesini de ani- sürekli karması bir sözleşme olarak nitelendirmek bu sözleşmeden doğabilecek bir uyuşmazlık için ayrıca bir tartışma ve çözüm arayışının da önüne geçecektir.
5. SONUCA KATILMALI BİR SÖZLEŞME OLMASI: Sonuca katılmalı sözleşmelerde15, taraflardan birinin faaliyeti sonucunda fayda sağlayan karşı taraf elde edilen faydadan, fayda sağlayan faaliyetlerde bulunan tarafa belirli bir pay vermektedir. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin elde edeceği karşı edim, sözleşme kurulurken kesin bir şekilde saptanmamakta yalnızca oransal bir belirlemede bulunulmaktadır. Bu oransal belirleme doğrultusunda yüklenicinin elde edeceği karşılık, gerçekleştirmiş olduğu faaliyetler sonucunda belirli hale gelecektir.
6. İSİMSİZ BİR SÖZLEŞME OLMASI: Türk Borçlar Kanunu’nda borcun kaynağını teşkil eden üç hukuki kuruma yer verilmiştir. Bunlar; haksız fiil, sebepsiz zenginleşme ve sözleşmedir. TBK m.1 ‘den anlaşılacağı üzere; sözleşme, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanıyla kurulan hukuki bir ilişkidir. Öğretide sözleşmeler çeşitli ayrımlara tabi tutularak ele alınmaktadır. Sözleşmelerin sınıflandırılması bakımından yapılan temel ayrım, isimli (tipik) ve isimsiz (atipik) sözleşme ayrımıdır. Bu ayrımın temelinde bir sözleşmenin kendisine niteliğini veren unsurlarıyla birlikte kanuni bir düzenlemeye kavuşturulmuş olup olmaması yatmaktadır. Yapılan ayrım sonucunda bir sözleşmenin isimli veya isimsiz olarak kabul edilmiş olması için bir kanunda salt adının geçiyor olması yeterli görülmemektedir. İsimsiz sözleşmelerin kabul edilmesine olanak sağlayan kanuni düzenleme sözleşme özgürlüğü başlığı altında TBK m. 26’da yer almaktadır. Buna göre, “Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.” Borçlar hukukunu temel bir ilkesi olan sözleşme özgürlüğü ilkesinin kanuna yansıyan bu düzenlemesinden de anlaşılacağı üzere, Türk Borçlar Kanunu’nun özel borç ilişkileri başlıklı ikinci kısmında düzenlenen sözleşmeler sınırlayıcı bir düzenleme teşkil etmemektedir. Fakat orada yer alan sözleşmeler, isimli sözleşmeler grubunun temelini oluşturmaktadırlar. Sözleşme özgürlüğünün sonucu olarak karşımıza çıkan isimsiz sözleşmelerin şu şekilde gruplandırıldığını görmekteyiz: Bileşik sözleşmeler, karma sözleşmeler ve kendine özgü yapısı olan sözleşmeler. Yapılan bu ayrımın önemi, bahsi geçen sözleşmelerden doğan uyuşmazlıkların çözümünde kanunda yer alan kuralların uygulanmasının mümkün olup olmadığı ve eğer uygulanabilecekse ne şekilde uygulanacağı noktasındadır. Bileşik sözleşmeler, kanunda yer alan sözleşmelerin tüm unsurlarını koruyarak ekonomik birlik teşkil edecek şekilde tarafların iradelerinin sonucu olarak bir araya getirilmesiyle elde edilen sözleşmelerdir. Bu sözleşmelere hukuk kurallarının nasıl uygulanacağına ilişkin herhangi bir tartışma yoktur. Zira her bir sözleşme kanunun öngördüğü niteliğini koruduğu için her birine kanunda yer alan hukuk kuralları doğrudan uygulanarak sonuca varılacaktır. Karma sözleşmeler, kanunda yer alan birden fazla farklı sözleşmenin bazı unsurlarının kanunun öngörmediği şekilde bir araya getirilmesiyle meydana gelen sözleşmelerdir. Karma sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözüme kavuşturulmasında mevcut hukuk kurallarının ne şekilde uygulanacağına ilişkin birden fazla teori ileri sürülmüştür. Bunlar; dışlama, soğurma, birleştirme, kıyas veya yaratma teorileridir. Kendine özgü yapısı olan sözleşmeler, içerdikleri unsurlar itibariyle kanunun öngördüğü sözleşme tiplerinin unsurlarını kısmen veya tamamen ihtiva etmeyen sözleşmelerdir. Yapılan açıklamalar doğrultusunda gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin kanunda düzenlenmemiş isimsiz bir sözleşme olduğunu söylemek gerekir.