Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin İfa Edilmemesinden Kaynaklı Fesih Halleri

1. Genel Olarak

Kira sözleşmesi kullanım amacı güden akitlerdendir. Bu kullanım amacı, sözleşmede kiraya verenin kira konusu malın kullanımını sağlamak amacıyla kiracıya bırakılması şeklinde karşılık bulur. İvazlı bir sözleşme olmasının sonucu olarak da kullanımın devri karşılığında kiracı, belli bir bedel ödeme yükümlülüğü altına girer. Süreklilik arz eden kullanımın bırakılması borcunun karşılığını teşkil eden kira bedelinin ifası, taraflarca belirlenen zamanda gerçekleştirilir. Aksine bir kararlaştırma olmadıkça kiracı, ifa zamanı başlıklı TBK 314.madde gereğince her ayın sonunda kira bedelini ödemekle mükelleftir. Kira bedelinin sözleşmede kararlaştırılan tarihte veya TBK 314 gereği ay sonunda ifa edilmemesi halinde kiraya veren belli koşulları yerine getirerek sözleşme ile bağlılıktan kurtulabilir. Bunlardan ilki aksatılan her kira bedeli ödemeleri için geçerliyken(TBK 315), ikincisi kiracının bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet verecek şekilde kira bedelini ifa etmemesi halinde geçerlidir(TBK 352/2).

1. Kira Bedelinin İfasında Temerrüt Sebebiyle Sözleşmenin Sona Ermesi(TBK 315)

Kiracının temerrüdü başlıklı Türk Borçlar Kanunu m.315’e göre, ‘Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.’

TBK 315’de kiracının temerrüdü durumunda kiraya verenin nasıl bir yol izlemesi gerektiği belirtilmiştir. Şöyle ki:

• Kiralananın teslim edilmiş olması gerekir.
• Kiralananın teslimden sonra kira bedeli ya da yan borçlar muaccel olmalıdır. Kira bedeli ve yan giderlere nelerin dâhil olduğunun belirlenmesi gerektiği ve tahliyeye imkân verip vermeyeceğinin saptanması gerektiği Yargıtay’ın 2016 tarihli bir kararında ifade edilmiştir: ‘Türk Borçlar Kanunu’nun 302.maddesinde sözü edilen kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler ise kiralananın kullanılmasından değil kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderlerden olup Türk Borçlar Kanunu’nun 303 ve 315.maddelerinde bahsedilen yan giderlerden kabul edilemez. Bu gibi giderlere dair yükümlülüklerin sözleşme ile kiracıya yükletilmesi onların kira bedelinin bir parçası olduğunun kabulünü gerektirmez. Kira bedelinden sayılmayan bu giderlerin ödenmemesi temerrüde esas alınamaz. Bu sebeple Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesine dayanılarak tahliye istenemez. Ancak genel hükümlere göre alacak şeklinde kiracıdan tahsili istenebilir.’
• Yazılı olarak ihtar çekilmelidir. İhtar, konut ve çatılı iş yeri kiraları için otuz, ürün kirası için altmış ve diğer kiralar için on günlük süreyi içermeli ve verilen süre içinde ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshedileceği tehdidini de içermelidir. Kiraya veren söz konusu mehil içeren ihtarında aynı zamanda, hangi aya ait kira bedelinin ödenmediğini, bunun miktarını belirtmelidir. Ayrıca kabul edilen görüşe göre, belirli vade olsa da verilen süre dolmadan kiracı temerrüde düşmüş olmaz. Örneğin konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından bakıldığında otuz günlük sürede kira bedeline temerrüt faizi işlemez. Nitekim bu husus Yargıtay’ın yakın tarihli bir kararından(2017) da anlaşılmaktadır: ‘Davalı tarafından ödeme emri tebligatının usulsüz olduğu iddiasıyla yapılan şikâyet başvurusu neticesinde verilecek karar, davalı kiracının temerrüde düşüp düşmediğinin tespiti açısından önem kazanacağından Mahkemece, davalının şikâyet başvurusu bekletici mesele kabul edilip, sonucu doğrultusunda işin esasının incelenerek bir karar verilmesi gerektiğinden davanın kabulü isabetsizdir.’

İhtarın gönderileceği kişiler bakımından Yargıtay 3. Hukuk Dairesi önemli noktaya işaret etmiştir: ‘Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı olması halinde, tahliye istemi bölünemeyeceğinden ve kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğundan davanın tüm kiracılara karşı açılması zorunludur. Mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan temerrüt ihtarnamesinin tüm mirasçılara gönderilmesi, davanın da tüm mirasçılara karşı açılması gerekir. İhtarnamedeki noksanlığın sonradan giderilmesi mümkün olmamakla hukuki sonuç doğurmayan ihtara dayanarak tahliye kararı verilemez.’

• Yukarıdaki şartları gerçekleştiren kiraya veren, kira sözleşmesini feshettiğini yazılı olarak bildirip sözleşme ile bağlılıktan kurtulabilir.
• Kiracının temerrüdü halinde kiraya verenin sahip olduğu diğer bir imkân da ödeme emri göndertmektir. 13 örnek ihtarlı ödeme emri olarak da bilinen bu yola göre icra memuru TBK 315 ile aynı koşulları içeren bir ihtar gönderir. İİK 269a’ya göre borçlu ihtara itiraz etmemiş ve ihtarda belirtilen sürelerde kira borcunu da ödememişse kiraya veren İİK 269c uyarınca icra mahkemesinden karar alarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağlayabilir. Nitekim Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/5190, K. 2018/9913 sayılı kararında usulüne uygun yapılmayan ihtarın geçersiz olduğu ifade edilmiştir: ‘İİK’nun 269/1. madde göndermesiyle olayımızda uygulanması gereken Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde yer alan otuz günlük ödeme süresinin ödeme emrinde açıkça yazılması zorunlu olup, yasaya uygun olarak düzenlenmeyen ödeme emri hukuki sonuç doğurmaz. Hukuki sonuç doğurmayan ödeme emrine bağlı olarak tahliye kararı verilemeyeceğinden, istemin reddine karar vermek gerekirken, tahliye kararı verilmesi isabetsizdir.’ Yine belirtmek gerekir ki, verilen süre dolmadan açılan dava ret ile sonuçlanacaktır. Bu husus Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E. 2016/10029, K. 2016/5927 sayılı kararında da ifade edilmiştir: ‘Yasal ödeme süresi olan 30 günlük süre dolmadan icra mahkemesinden tahliye isteminde bulunulamaz. Bu durumda 05.08.2015 tarihinde açılan dava henüz ödeme süresi dolmadan açıldığından mahkemece, tahliye istemin reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.’

• İki Haklı İhtar Koşulunun Gerçekleşmesi Sebebiyle Sözleşmenin Sona Ermesi

Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona erme halleri arasında düzenlenen Türk Borçlar Kanunu m.352/2’ye göre, ‘Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.’

İlk olarak ifade edilmesinde fayda olan husus şudur ki, TBK 352/2 hükmü yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından uygulama alanı bulabilen özel bir hükümdür.

TBK 352/2’nin düzenlenme amacı, kira bedelini geç ödemeyi alışkanlık haline getirmiş kiracılara karşı kiraya vereni korumaktır. Söz konusu hükmün uygulanma koşulları şu şekildedir:

• Kiraya veren tarafından kiracıya iki tane yazılı ihtar çekilmelidir. Mektup, telgraf, icra kanalı aracılığıyla gönderilen ödeme emri, e-mail gibi yollarla yazılılık koşulu sağlanabilir.
• Gönderilen iki yazılı ihtar, haklı olmalıdır. Haklı olma ile anlatılmak istenen esasen borcun talep edilebilirlik(muacceliyet) özelliğinin gerçekleşmiş olmasıdır. Burada şu önemli hususu belirtmekte fayda vardır ki o da, usulüne uygun ihtar gönderildikten sonra kiracı ödemeyi gerçekleştirirse bu ihtarın haklılık özelliğini etkilemez. Önemli bir başka husus da Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bir kararında şu şekilde ifade edilmiştir: ‘İhtarın amacı, kiracıyı kanundan doğan ödevini yerine getirmeye çağırmaktır ve ona kira parasını ödetmektir. Kiracının ihtarı öğrenmesi üzerine kira parasını ödemiş olması halindedir ki ihtar, amacına ulaşmış olur; demek ki ihtar kağıdının notere verilmesinden sonra ve fakat durumu öğrenmezden önce kiracının kirayı ödemiş olması halinde ihtar amacına ulaşmış olmaz ve böyle bir ihtar, sonradan kiracıya tebliğ edilmiş bulunsa bile, yapılmış haklı bir ihtar sayılamaz.’
• İhtarlar, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan sürede yapılmalıdır. Ayrıca belirtilmesi gereken hususlardan biri de TBK 352/2’nin belirsiz süreli ve kira bedelinin yıllık ödeneceği kararlaştırılan sözleşmeler bakımından uygulanamayacağıdır. Nitekim bknz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2014/4142, K. 2014/5419 sayılı karar: ‘Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.’ Yine TBK 352’nin uygulanabilmesi için önce sözleşmenin süresinin belirlenmesi gerektiği Yargıtay’ın bir başka kararında ifade edilmiştir: ‘…İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi uyarınca süresinde açılıp açılmadığının denetlenebilmesi için kira sözleşmesinin süresinin bilinmesi gerektiğinden davacıya kira süresini kanıtlaması için süre ve imkan tanınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.’
• Yazılı şekilde yapılacak ihtarın Yargıtay kararlarında da belirtildiği gibi, hangi ayın kira bedelinin ödenmediği, bunun kaç para olduğu ve ödenmesi gerektiği hususlarını ihtiva etmesi gerekir.
• İki haklı ihtar gerçekleştikten sonra tahliye için açılacak davalar, kira süresinin sonundan itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bir aylık süre içinde kiraya veren kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse(TBK 353-Dava süresinin uzaması), dava açma hakkını bir kira yılı için uzatmış olur. TBK 353’ten yararlanılmamış ve süre bitiminden itibaren bir ay içinde dava da açılmamışsa, artık bu nedene dayanarak sözleşme sona erdirilemez. Nitekim bu husus Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E. 2016/51, K. 2016/5316 sayılı kararında da belirtilmiştir: ‘İki haklı ihtar hukuki sebebine dayanılarak açılan davanın, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açılması gerekir. Kira sözleşmesinin bir yıl olan süresi 30/09/2003 tarihinde sona ermiş ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347/ maddesi gereğince, ayni koşullarla kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzayarak dava tarihine nazaran süresi 30.09.2014 tarihinde son bulmuştur. Bu durumda yasal bir aylık süre geçirildikten sonra 03/12/2014 tarihinde açılan dava süresinde açılmadığından, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken…(bozulmasına)’