Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşların bu payı öncelikli olarak satın alma hakkı doğar. Önalım (şufa) hakkı olarak adlandırılan bu hak, taşınmazın yabancı kişiler arasında bölünmesini önlemeye ve paydaşları korumaya hizmet eder. Bu yazıda önalım hakkının ne olduğunu, davanın şartlarını ve kaçırılmaması gereken süreleri ele alıyoruz.

Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu payı aynı koşullarla öncelikli olarak satın alma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen yasal önalım hakkı, yalnızca paydaşlar lehine ve paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece kullanılabilir.

Yasal ve Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Önalım hakkı ikiye ayrılır. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyetin doğası gereği kanundan kaynaklanır ve ayrıca bir sözleşmeye gerek olmadan her paydaşa tanınır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise tarafların anlaşmasıyla kurulur ve tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh edilen sözleşmesel önalım hakkı, sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir.

Önalım Hakkı Hangi Hallerde Doğar?

Önalım hakkı yalnızca payın satış yoluyla devrinde kullanılabilir. Bağışlama, trampa, miras veya cebri icra satışı gibi hallerde kural olarak önalım hakkı doğmaz. Satışın gerçek bir satış olması ve payın paydaş olmayan üçüncü bir kişiye devredilmiş olması gerekir. Paydaşlardan birine yapılan satışta önalım hakkı ileri sürülemez.

Önalım Davası Nasıl Açılır?

Önalım hakkı, satışın yapıldığı öğrenildikten sonra dava yoluyla kullanılır. Hak sahibi paydaş, payı satın alan üçüncü kişiye karşı önalım bedelini ödemek suretiyle payın kendisine devrini talep eder. Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme, davacının satış bedeli ile tapu masraflarını belirli bir süre içinde yatırmasına karar verebilir.

Önalım Hakkında Süreler

Önalım davasında süre, hakkın kaybedilmemesi açısından büyük önem taşır. Satışı yapan paydaş veya alıcı tarafından yapılan noter bildiriminden itibaren üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle önalım hakkı düşer. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan, satıştan haberdar olunduğunda vakit kaybetmeden hareket edilmelidir.

Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir?

Önalım hakkı, satışta kararlaştırılan gerçek bedel ve alıcıya düşen masraflar üzerinden kullanılır. Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi, önalım hakkı sahibini bağlamaz; uyuşmazlık halinde gerçek bedel araştırılır. Muvazaalı (danışıklı) düşük bedel gösterimi, önalım hakkının etkisiz kılınması amacı taşıyorsa dikkate alınmaz.

Sık Yapılan Hatalar

• Üç aylık ve iki yıllık hak düşürücü süreleri kaçırmak.
• Satışı öğrendiğini gösteren delilleri saklamamak.
• Önalım bedelini mahkemenin verdiği süre içinde yatırmamak.
• Bağış veya trampa gibi satış olmayan devirlerde önalım hakkı ileri sürmeye çalışmak.

Sıkça Sorulan Sorular

Önalım hakkı kimlere tanınır?
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyetteki her paydaşa tanınır. Pay, paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satıldığında diğer paydaşlar bu hakkı kullanabilir.

Miras yoluyla intikalde önalım hakkı doğar mı?
Hayır. Önalım hakkı yalnızca satış yoluyla devirlerde doğar. Miras, bağış ve trampa gibi hallerde kural olarak önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım davasında süre ne kadardır?
Noter yoluyla yapılan satış bildiriminden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür.

Tapuda bedel düşük gösterilirse ne olur?
Önalım hakkı gerçek satış bedeli üzerinden kullanılır. Bedelin düşük gösterilmesi hak sahibini bağlamaz; gerçek bedel yargılamada araştırılır.

Önalım hakkından önceden feragat edilebilir mi?
Önalım hakkından feragat resmi şekle tabidir ve tapu kütüğüne şerh edilebilir. Belirli bir satış için verilen kullanmama yönündeki irade de sonuç doğurur.

Önalım davaları, kısa hak düşürücü sürelere ve bedel tespitine bağlı teknik bir alandır. Sürecinizi bir gayrimenkul avukatı ile yürütmeniz, hakkınızın süresinde ve etkili biçimde korunmasını sağlar. Bodrum ve çevresindeki taşınmaz uyuşmazlıklarınız için Bodrum avukat kadromuzdan destek alabilirsiniz.

İlgili Yazılar

• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
• Tapu İptali ve Tescil Davası
• Gayrimenkul Hukuku Hizmetlerimiz

İçerik Sorumlusu: Yoldaş Hukuk & Arabuluculuk Bürosu

Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her durum kendi somut koşulları içinde değerlendirilir. İşleminize özel bir değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.