Kira sözleşmesi, taşınmazın kullanımının belirli bir bedel karşılığında kiracıya bırakılmasını düzenleyen ve hem kiraya vereni hem kiracıyı uzun süre bağlayan bir sözleşmedir. Baştan doğru hazırlanan bir sözleşme, ileride çıkabilecek kira bedeli, tahliye ve depozito uyuşmazlıklarının çoğunu önler. Bu yazıda kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilmesi gereken noktaları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde ele alıyoruz.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Konut ve çatılı işyeri kiraları, TBK’da kiracıyı koruyan özel hükümlere tabidir.

Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Unsurlar

Sağlam bir kira sözleşmesinde yer alması gereken temel unsurlar şunlardır:

• Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri.
• Kiralananın açık adresi ve niteliği.
• Kira bedeli, ödeme tarihi ve ödeme şekli.
• Sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi.
• Depozito tutarı ve iade koşulları.
• Kiralananın kullanım amacı ve devir/alt kira koşulları.
• Demirbaş listesi ve kiralananın teslim durumu.

Kira Bedeli ve Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Kira bedeli taraflarca serbestçe kararlaştırılır. Ancak yenilenen dönemlerde uygulanacak artış oranı, konut ve çatılı işyeri kiralarında bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi oniki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez. Bu sınırı aşan artış hükümleri bu oranla sınırlı olarak geçerli sayılır. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde kira bedeli, hâkim tarafından yeniden belirlenebilir.

Depozito (Güvence Bedeli) Nasıl Düzenlenir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli (depozito), en çok üç aylık kira bedeli tutarında olabilir. Güvence para olarak verilmişse, kiracının onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli hesaba bankaya yatırılması gerekir. Sözleşmede depozitonun hangi hallerde ve ne zaman iade edileceğinin açıkça yazılması, sonraki uyuşmazlıkları önler.

Sözleşme Süresi ve Yenilenmesi

Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli yapılabilir. Belirli süreli sözleşmelerde, sürenin bitiminde kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin bitiminden başlayarak on yıllık uzama süresi sonunda, bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu kural, kiracıya önemli bir güvence sağlar.

Tahliye Taahhüdü Alınmalı mı?

Kiraya verenler uygulamada çoğu zaman yazılı tahliye taahhüdü ister. Tahliye taahhüdünün geçerli olması için, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte ve serbest iradeyle verilmiş olması gerekir. Teslimle aynı tarihte alınan taahhütler geçersiz sayılabilir. Taahhüde dayalı tahliyede, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna başvurulması gerekir.

Kira Sözleşmesinde Sık Yapılan Hatalar

• Demirbaş ve teslim durumunu tutanağa bağlamamak.
• Artış oranını kanuni sınırı aşacak biçimde kesin tutarla yazmak.
• Depozitonun iade koşullarını belirsiz bırakmak.
• Tahliye taahhüdünü teslimle aynı tarihte almak.
• Alt kira ve devir yasağını düzenlememek.

Yazılı Sözleşme Neden Önemli?

Kira sözleşmesi sözlü de kurulabilir, ancak ispat kolaylığı ve hak kaybını önleme açısından yazılı yapılması önemlidir. Yazılı sözleşme, kira bedeli, süre, depozito ve tahliye gibi konularda tarafların iradesini açıkça ortaya koyar ve uyuşmazlık halinde güçlü bir delil oluşturur.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira artış oranının üst sınırı nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenileme dönemi artışı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi oniki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez.

Depozito en fazla ne kadar istenebilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli en çok üç aylık kira tutarında olabilir ve para ise kiracının onayı olmadan çekilemeyen bir hesaba yatırılmalıdır.

Kira sözleşmesi sözlü yapılabilir mi?
Evet, geçerlilik için yazılı şekil zorunlu değildir. Ancak ispat kolaylığı için sözleşmenin yazılı yapılması önerilir.

Ev sahibi süre bitince kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Belirli süreli sözleşmede süre bitimi tek başına tahliye sebebi değildir. Kiraya veren ancak kanunda sayılan sebeplerle ve usulüne uygun biçimde tahliye isteyebilir.

Tahliye taahhüdü her zaman geçerli mi?
Hayır. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve özgür iradeyle yazılı olarak verilmiş olması gerekir. Aksi halde geçersiz sayılabilir.

Kira sözleşmesinin baştan doğru hazırlanması, kira bedeli, depozito ve tahliye konularında ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önler. Sözleşmenizi imzalamadan önce bir sözleşmeler hukuku avukatı ile değerlendirmeniz, haklarınızın korunmasını sağlar.

İlgili Yazılar

• Kiracı Hangi Hallerde Tahliye Edilir?
• Cezai Şart Nedir? Fahiş Cezai Şartta İndirim
• Aşırı İfa Güçlüğü ve Sözleşmenin Uyarlanması

İçerik Sorumlusu: Yoldaş Hukuk & Arabuluculuk Bürosu

Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her durum kendi somut koşulları içinde değerlendirilir. Sözleşmenize özel bir değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.