Taşınmaz Satış Vaadi, Taşınmaz Satış Sözleşmesi ve Taşınmaz Devri

1. Genel Olarak

Taşınmaz mülkiyetinin konusu, Türk Medeni Kanunu’nun 704.maddesinde ‘1. Arazi, 2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölüm’ şeklinde tanımlanmıştır. Taşınmaz devri, esasında tapuda malik olarak görünen kişinin adının silinip aynı taşınmaz sayfasına başka birinin(yeni malikin) adının yazılmasıdır. Bu ise TMK 705’de teknik olarak tescilin yapılması gerektiği şeklinde ifade edilmiştir. Malvarlığının aktifinde yer alan mülkiyet konusu bir taşınmazın devri çeşitli şekillerde olabilir. Örneğin; taşınmaz satışı, taşınmaz bağışı, miras ve mahkeme kararı ile intikal gibi.

1. Taşınmaz Satış Vaadi

Taşınmaz satış vaadi, bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep hakkını sağlayan bir sözleşmedir. Kabul gördüğü üzere bir ön sözleşmedir. Ön sözleşmelerin geçerlilik şekli TBK 29/2 uyarınca ileride kurulacak sözleşmenin şekline tabi ise de, Tapu Kanunu 26.maddesinin yaptığı yollama gereğince, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60.maddesinin 3.bendine göre, satış vaadine ilişkin resmi senetleri noterler düzenlemektedir. Taşınmaz satışına yönelik senedi düzenlemekle yetkili tapu müdürlerinin taşınmaz satışının vaadine yönelik sözleşmeyi evveliyetle yapabileceği kabul edilmekle birlikte, noterlerin taşınmaz satışını gerçekleştirmeleri mümkün değildir. Noterin taşınmaz satışı olarak düzenlediği sözleşme geçersizdir ancak Yargıtay’ın da kabul ettiği üzere tahvil yoluyla satış vaadi şeklinde ayakta tutulabilmektedir. Geçerli olarak yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taraflardan birine veya ikisine taşınmaz satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı verir. Genelde taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri bir şarta veya vadeye bağlı olarak yapılır ve şart gerçekleştiği ya da vade geldiği zaman taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifası taşınmaz satış sözleşmesinin tapuda yapılması şeklinde yerine getirilir. Eğer vaad borçlusu tapuda resmi şekilde taşınmaz satış sözleşmesi yapmayı kabul etmezse, vaad alacaklısı ona sözleşmenin yapılmasını için irade beyanında bulunmasını(HMK 105) sağlamak amacıyla dava açacaktır. Mahkemenin vereceği hüküm vaad alacaklısının irade beyanı yerine geçecektir ve böylece vaad alacaklısı ilamı ibraz ederek tapuda satış sözleşmesini yapabilecektir. Ancak bundan sonra malik olarak görünen vaad borçlusu mülkiyeti vaad alacaklısına devretmezse, vaad alacaklısı bu sefer de TMK 716(cebri tescil davası) gereğince taşınmazın tapuda kendi adına tescilini talep edecektir. Fakat uygulamada usul ekonomisi ilkesinin(HMK 30) de bir gereği olarak satış vaadi sözleşmesinin ifası için alacaklının tek bir davayla hem satış sözleşmesinin yapılmış sayılmasını hem de TMK 716 gereğince mülkiyetin geçmesini talep edebileceği kabul edilmektedir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/4810, K.2017/3983 sayılı kararından mahkemelerin benimsediği görüş de anlaşılmaktadır: ‘Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.’ Son olarak belirtmek gerekirse satış vaadi sözleşmesi bir şerh anlaşmasına gerek olmadan taraflardan her birince beş yıl süreyle tapuya şerh verilebilmektedir(Tapu Kanunu 26/4).

• Taşınmaz Satış Sözleşmesi

Tapuya kayıtlı bir taşınmazın satışı için borçlandırıcı işlemin TBK 237/1 ve TMK 706/1’de ifade edildiği gibi resmi şekilde yapılması gerekir. Resmi şekil şartını gerçekleştirecek makam tapu müdürlükleridir(Tapu Kanunu 206/1). Taşınmaz satışının resmi şekle tabi kılınmasında; tarafları düşünmeye sevk etme ve tescilin sebebini sağlam bir temele oturtmak ve satışın içeriğine ilişkin güvenilir bir delil oluşturmak amaçları vardır. Kanun koyucunun taşınmaz satış sözleşmesi için resmi şekil şartını aramadığı bazı haller de vardır. Örneğin; TBK 275/1’e göre ihtiyari açık artırmalarda sözleşme ihalenin kazananda bırakılmasıyla, 6745 Sayılı Kamulaştırma Kanunu 8/5’e göre bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde yapılan anlaşmaya ilişkin tutanak düzenlenmesiyle, TMK 677’e göre mirasçılar arasında yazılı bir sözleşmenin yapılmasıyla satış sözleşmesi kurulmuş olur. Resmi şeklin kapsamına sözleşmenin esaslı tüm objektif ve sübjektif noktalarının girmesi gerekmektedir. Örneğin; birbirine uygun irade beyanları, satış bedeli, cezai şart gibi.  

1. Resmi Şekle Aykırılığın Sonuçları Ve Düzelmesi

Taşınmaz mülkiyetinin devrine yönelik borçlandırıcı işlemler için aranan şekil şartlarına uyulmamasının(haricen satış olarak da bilinir) yaptırımı doktrinde tartışmalı olmakla beraber genel kabule göre kesin hükümsüzdür. Kesin hükümsüzlük, işlemin yapıldığı andan itibaren hukuk âleminde hiçbir sonuç doğurmamasıdır ve hakim tarafından re’sen nazara alınır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2013/115 K. 2013/1154 sayılı kararında kesin hükümsüz sözleşmeden doğan borçların ve fer’ilerinin talep edilebilir olmadığı ifade edilmiştir: ‘Dava, cezai şart alacağı istemine ilişkindir. Davada dayanılan sözleşme tapulu taşınmaza dair olmasına rağmen resmi biçimde yapılmadığından geçersizdir. O nedenle, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda, davacı bu geçersiz sözleşme sebebiyle davalıya verdiğini ancak sebepsiz zenginleşme sebebiyle geri isteyebilir. Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak kararlaştırılan cezai şart da geçersizdir. Mahkemece, bu ayrım yapılarak davacının cezai şart alacağı talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu cezai şart alacağı talebinin de kabulüne dair hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.’ Kesin hükümsüzlük yaptırımı karşısında tarafların birbirinden ifa talep etme hakları yoktur. İfanın talep edilebilir olduğu bir hukuki işlem için şekil kurallarına riayet edilerek sözleşmenin baştan yapılması gerekir. Ancak bazı durumlarda şekil eksikliğini ileri sürmek dürüstlük kuralına(TMK m.2) aykırı olabilir ve ifanın talep edilmesine hâkim tarafından izin verilir. Örneğin, sözleşmenin yapılması sırasında taraflardan biri karşı tarafı yanıltıp şekil eksikliğine bizzat kendisi sebep olduktan sonra şekle aykırı bir işlem yapıldığını ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılmasıdır. Yine şekil eksikliğine rağmen sözleşmenin ifa edileceği konusunda karşı tarafa haklı bir güven veren kişi daha sonra şekil eksikliğini ileri sürmekle çelişkili bir tutum sergilemiş olur ki bu da hakkın kötüye kullanılmasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 1996/13-701, K. 1996/840 sayılı kararında şekle aykırılık durumlarında hakkın kötüye kullanılması hallerine örnekler verilmiştir. ‘Şekle uyulmadan yapılan bir sözleşme henüz ifa edilmemiş olsa dahi butlan iddiası aşağıda belirtilen hal ve şartlar altında hakkın kötüye kullanılması sayıldığı kabul edilebilmektedir. Bir kimsenin; a ) Şeklin gerçekleşmesine kendi yararı için yanıltıcı hareketlerle engel olduğu belli oluyorsa; b ) Sözleşmenin sonradan kendi yararına olmadığını görünce ondan kurtulmak istemesi ahlaki duyguları rencide ediyorsa veya kendi borçlarını yerine getirmekten kaçınmak amacıyla şekilsizliği bir sebep olarak kullandığı anlaşılıyorsa; c ) Edimlerini mutlaka ifa edeceğini sözleşmeden sonra doğrulamış diğer tarafın sözleşmeye karşı beslediği güveni, sebepsiz ve haksız olarak kuvvetlendirmiş ise artık o kimsenin sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğini ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması anlamı taşır ve bu savunma yasal korunmadan yoksun kalır.’ Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, Esas. 2000/5430, Karar. 2000/6618 sayılı kararında davacının yüklenmiş olduğu tüm borçları ifa etmesi, davalının da yükümlülüklerini büyük ölçüde yerine getirmesine rağmen geçersizliğin ileri sürülmesi TMK 2’de düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı görülmüştür. ‘Her ne kadar tapulu bir taşınmazın haricen devri sonucunu doğuran sözleşmeler ( BK’un 213, MK’nun 706, Tapu Kanunu 26 ) geçersiz ise de, davacının üzerine düşen edimini yerine getirmesi ve davalının da edimlerin büyük bölümünü yerine getirmesinden sonra, şekle aykırılığa dayanarak geçersizlik iddiasında bulunması dürüstlük kuralına aykırı ve adalet duygularını ağır şekilde zedeleyici olabilir. Kanunda özel bir hüküm bulunmadıkça, zorunlu şekil şartına aykırılık nedeniyle geçersiz bir sözleşmede ifanın da geçersiz kalması genel kural ise de, söz konusu geçersizliğin ileri sürülmesinin hukukun genel ilkeleri arasında yer alan TMK’nun 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesi halinde geçersizlik müeyyidesi uygulanamaz.’ Şekle aykırı olduğundan aslında geçersiz olan ve ifa talebine imkân vermeyen bir taşınmaz satış sözleşmesi karşısında hakkın kötüye kullanılması yasağı 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 Sayılı Yargıtay İBBGK’na şu şekilde konu olmuştur: “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Türk Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği…”