Kira sözleşmelerinde kira bedeli, zamanla piyasa koşullarının gerisinde kalabilir veya taraflar artış oranında anlaşamayabilir. Bu durumda kira bedelinin mahkeme eliyle belirlenmesi için kira tespit davası açılır. Bu yazıda kira tespit davasının ne olduğunu, hangi şartlarda açılabileceğini ve sürecin nasıl işlediğini ele alıyoruz.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kiraya veren veya kiracının, kira bedelinin güncel ve hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesi için açtığı bir davadır. Türk Borçlar Kanunu, kira bedelinin tespitini özel kurallara bağlar. Amaç, tarafların menfaat dengesini gözeterek dönem başında geçerli olacak kira bedelini mahkeme kararıyla saptamaktır.

Kira Tespit Davasının Şartları

Kira tespit davası açmak için kira sözleşmesinin devam ediyor olması gerekir. Dava her zaman açılabilmekle birlikte, belirlenecek bedelin hangi kira döneminde geçerli olacağı dava tarihine ve bildirime bağlıdır. Tarafların kira artışında anlaşamaması veya sözleşmede artış şartı bulunmaması, davanın tipik gerekçelerindendir.

Beş Yıllık Kural

Türk Borçlar Kanunu, beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespitini özel olarak düzenler. Bu durumda hâkim; tüketici fiyat endeksindeki değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gibi ölçütleri dikkate alarak hakkaniyete uygun bedeli belirler. Beş yıllık sürenin dolmasıyla endeks sınırlamasının ötesinde daha kapsamlı bir değerlendirme mümkün hale gelir.

Dava Ne Zaman Açılmalıdır?

Tespit edilen bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için davanın, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılması veya kiraya verenin bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması gerekir. Bildirim yapılmışsa dava, yeni dönemin sonuna kadar açılabilir ve karar yeni dönem başından itibaren etki doğurur.

Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Mahkeme, kira bedelini belirlerken bilirkişi incelemesine başvurur. Kiralananın konumu, büyüklüğü, yaşı, kullanım amacı ve çevredeki emsal kira bedelleri değerlendirilir. Endeks artışı bir üst sınır işlevi görebilir; ancak beş yıllık dönem sonrasında hakkaniyet ölçütü ön plana çıkar. Belirlenen bedel, somut duruma göre adil bir denge gözetilerek saptanır.

Kira Tespit Davasında Görevli Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü dava şartı arabuluculuğa tabi olduğundan, dava öncesinde arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekebilir.

Sık Yapılan Hatalar

• Otuz günlük bildirim süresini gözden kaçırmak.
• Emsal kira araştırmasını ve delilleri hazırlamamak.
• Dava şartı arabuluculuk aşamasını atlamak.
• Kira artış oranını sözleşmeye hiç yazmamak.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davasını kim açabilir?
Hem kiraya veren hem de kiracı kira tespit davası açabilir. Uygulamada çoğunlukla kira bedelinin artırılmasını isteyen kiraya veren tarafından açılır.

Kira tespit davası ne zaman açılmalı?
Yeni dönem başından itibaren geçerli bir bedel için dava, dönem başlangıcından en az otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde yazılı bildirim yapılmış olmalıdır.

Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Açılabilir. Ancak beş yıldan sonraki tespitlerde hâkim, endeks sınırının ötesinde emsal ve hakkaniyet ölçütlerini daha geniş değerlendirir.

Kira tespit davasında bedel nasıl belirlenir?
Mahkeme, bilirkişi aracılığıyla kiralananın özelliklerini ve emsal kira bedellerini inceleyerek hakkaniyete uygun bedeli saptar.

Kira tespit davası arabuluculuğa tabi mi?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümü dava şartı arabuluculuğa tabidir; bu nedenle dava öncesi arabuluculuğa başvurulması gerekebilir.

Kira tespit davaları, bildirim sürelerine ve emsal araştırmasına bağlı teknik bir süreçtir. Sürecinizi bir gayrimenkul avukatı ile yürütmeniz, hak kaybı yaşamadan güncel bedelin belirlenmesini sağlar. Bodrum’daki kira uyuşmazlıklarınız için Bodrum avukat hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

İlgili Yazılar

• Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
• Kiracı Hangi Hallerde Tahliye Edilir?
• Gayrimenkul Hukuku Hizmetlerimiz

İçerik Sorumlusu: Yoldaş Hukuk & Arabuluculuk Bürosu

Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her durum kendi somut koşulları içinde değerlendirilir. İşleminize özel bir değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.