Ön Ödemeli Konut Satışında Alıcının Cayma ve Dönme Hakkı

1. Genel olarak

Ön ödemeli konut satışı 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40 ile 46. maddeleri arasında düzenlenmiş bir satış türüdür. Alıcının, bir taşınmazın konut amaçlı kullanmak üzere kendisine devredilmeden önce satış bedelini peşin veya taksitler halinde ödediği satışa ön ödemeli konut satışı denir. Maketten satış olarak da bilinen bu satış türünde alıcının, tamamlanıp kendisine teslim ve devir edilecek taşınmazı fiilen gezip görme şansı yoktur. Tüketicilerin aldatılmasını önlemek amacıyla kanun koyucu, yapı izni alınmadan ön ödemeli konut satışının yapılamayacağını hüküm altına almıştır(TKHK 40/3). Ön ödemeli konut satışı için tapuda resmi sözleşme veya noterde taşınmaz satış vaadi şeklinde düzenlenen sözleşmenin varlığı bir geçerlilik şekli olarak öngörülmüştür. Ayrıca teslim zamanı sözleşmenin imzalanmasından itibaren otuz altı ayı geçemez. Alıcının tüketici sıfatıyla yer aldığı ön ödemeli konut satış sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde Tüketici Mahkemeleri görevlidir(TKHK m.73). Ancak alıcının birden fazla taşınmaz satın alması halinde kendisi veya yakınları için konut olarak kullanma amacı ve tüketici sıfatını taşıması söz konusu olamayacağından görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olacaktır. Ön ödemeli konut satışını düzenleyen hükümlerde, tüketicinin korunması gereğinin de bir sonucu olarak alıcı için iki önemli hakka yer verilmiştir. Bunlar; cayma(TKHK 43) ve dönme(TKHK45) haklarıdır. Cayma hakkı, TKHK’nda genel hükümler arasında değil, tüketici sözleşmelerinden bazıları bakımından özel olarak düzenlenmiştir(TKHK m.18,24,43,47/5 gibi). Bu hakkın amacı, satıcının profesyonelliği karşısında kendini bir anda söz konusu eşyanın sahibi olarak görmek isteyen tüketicinin daha sonradan sözleşme konusu eşyaya ihtiyacı olmadığı ya da onu gerçekten istemediğini anlaması halinde, haddinden fazla sorumluluk altına sokulmasının önüne geçmektir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca genel hükümlerde sözleşmeden dönmenin hangi koşullar altında söz konusu olabileceği m.112 vd. düzenlenmiştir. Ayrıca özel hükümlerde her bir sözleşme bakımından sonra erme sebeplerine de yer verilmiştir. Tüm bu düzenlemelerde sözleşme ile bağlılıktan kurtulabilmenin ortak koşulu, bir borca aykırılığın var olmasıdır. Ancak TKHK’un 48. maddesinde alıcıya tanınan ön ödemeli konut satışından dönme hakkı, ilk fıkra kapsamında hiçbir gerekçeye dayanmak zorunda değildir. İkinci fıkrada kapsamında ise sözleşmeden dönebilmek için haklı bazı gerekçelerin varlığı aranmıştır.

1. Ön Ödemeli Konut Satışında Alıcının Cayma Hakkı

Cayma hakkını düzenleyen TKHK m.43’e göre, ‘Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür.’ Cayma hakkı, alıcı tarafından tek taraflı olarak kullanılan ve ulaşması gereken bir irade beyanıdır, buna bağlı olarak da satıcıya ulaşmakla hüküm ve sonuçlarını doğurur. Ayrıca alıcının, 14 günlük cayma süresi içinde satıcıya cayma iradesini içeren bir beyanda bulunması yeterli olup, söz konusu beyanın 14 gün dolduktan sonra satıcıya ulaşmış olması özellikli bir durum yaratmaz. Cayma hakkı, yenilik doğuran bir haktır ve alıcı tek taraflı olarak bu hakkını kullanınca sözleşme sona erer.  Yukarıda ifade edildiği gibi tüketicinin korunması amacına hizmet eden cayma hakkının kullanılması imkânı, alıcı aleyhine olacak şekilde değiştirilemez. Cayma hakkının sözleşmenin akdedildiği zamandan itibaren 14 gün içinde kullanılması gerekmektedir. Bu 14 günlük süre içerisinde sözleşmenin satıcı için hüküm ve sonuç doğurduğu, alıcı bakımından ise, hüküm ve sonuçlarının doğmadığı kabul edilmektedir. Cayma hakkının kullanılması bakımından TKHK’nda herhangi bir şekil şartı öngörülmüş değildir. Ancak Ön Ödemeli Konut Satış Yönetmeliği’nin 8.maddesinde cayma hakkının noter aracılığıyla gönderilen beyanla kullanılması gerektiği ifade edilmiştir. Böyle bir düzenlemenin yönetmelikle öngörülmüş olmasının normlar hiyerarşisine ve hiçbir şekil zorunluluğu öngörmeyen TKHK’nun ruhuna aykırı olduğunu ve bu yüzden uygulama alanının bulunmadığını söylemek gerekir. Sonuç olarak cayma hakkı sözlü olarak, örneğin alıcının satıcıyı telefonla arayıp bunu bildirmesi veya en basit bir yazılı şekilde olması mümkündür(mesaj veya mail). Ancak bir uyuşmazlık halinde cayma hakkını kullandığını ispat etmekle alıcı mükellef olduğundan, en azından yazılı bir beyanın bulunmasında fayda vardır. Cayma hakkının en önemli özelliği herhangi bir gerekçeye dayanması koşulunun aranmamasıdır. Ayrıca belirtmek gerekir ki herhangi bir haklı gerekçeye dayanma zorunluluğu olmayan cayma hakkının kullanılması üzerine alıcı hiçbir mali sorumluluk altına da girmez. Usulüne uygun olarak kullanılan cayma hakkı ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin alıcı bakımından herhangi bir sonuç doğurmasının artık mümkün olmadığı ve satıcın da sözleşme ile bağlılıktan kurtulduğu anlamına gelmektedir. Bu ise alıcı ve satıcının sözleşmenin kurulmadan önceki duruma geri dönmeleri amacıyla birbirlerinden aldıklarının iadesinin gerektiğini ifade etmektedir. İade istihkak veya sebepsiz zenginleşme temelli olacaktır.

• Ön Ödemeli Konut Satışında Alıcının Sözleşmeden Dönme Hakkı

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 45.maddesinin alıcıya tanıdığı dönme hakkı ikili bir ayrıma tabi tutulmalıdır. 45.maddenin 1.fıkrasında alıcı, dönme hakkını kullanması halinde belli bazı gider kalemlerinin tazmini borcu altına girebilmektedir. 45.maddenin 2.fıkrası kapsamında alıcının sözleşmeden dönme halinde ise, herhangi bir tazminat sorumluluğu gündeme gelmemektedir. Son durumda kanun koyucu 2.fıkradaki sebeplerin niteliğini önemli görerek dönme hakkının kullanılmasını haklı bir sebep olarak kabul etmiştir. TKHK m.45’e göre, ‘(1) Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmidört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila oniki ay arası için yüzde altısına ve oniki ila yirmidört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir. Örneğin 19.05.2020 tarihinde imzalanan bir ön ödemeli konut satış sözleşmesinde alıcının ödemesi öngörülen bedel aylık 10.000 TL ve toplam bedel de 360.000 TL, vergi, harç ve diğer yasal yükümlülüklerin yüklenici tarafından harcanan bedeli de 15.000 TL olsun. 19.06.2020 tarihinde sözleşmeden dönen alıcının satıcıya tazminat olarak ödemesi gereken tutar şu şekilde olacaktır: Sözleşme bedeli:360.000 TL İlk üç ay içinde sözleşmeden dönüldüğünden hesaplamada nazara alınacak yüzde: 2 Vergi, harç ve diğer yasal yükümlülüklerin toplamı: 15.000 TL O halde sözleşmenin imzalanmasından 1 ay sonra sözleşmeden dönen alıcının satıcıya ödemesi öngörülen tazminat miktarı 360.000*%2=7.200 TL + 15.000 T=22.200 TL  (2) Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez.’

• TKHK m.45/2’de öngörülen sona erme sebepleri şunlardır:
• Satıcının yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi. Örneğin, satıcının alıcıyı 14 günlük cayma süresi olduğu konusunda aydınlatmamış olması gibi.
• Tüketicinin ölmesi. Bu durumda alıcının mirasçıları taşınmaza ihtiyaç duymuyorlar ise bu imkândan yararlanabilirler.
• Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması
• Sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış özleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi
• TKHK m.45/2’dekilere ek olarak Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m.9’da öngörülen sebepler ise şunlardır:
• Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması. Taşınmaz satış vaadi şeklinde akdedilen ön ödemeli konut satış sözleşmesi borçlandırıcı işlem olduğundan dolayı, alıcı dışında başka bir kişi ile aynı taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi akdedilmesi mümkündür.
• Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi
• Ön ödemeli konut satışının taksitle yapılması durumunda, mevcut sözleşmenin yerine konut teslim tarihini geçmeyen ve tüketicinin mevcut sözleşmeye göre talep edilen vade farkını ödemeyi de kabul ettiği yeni bir taksitle satış sözleşmesinin kurulmasına ilişkin önerisinin, satıcı tarafından kabul edilmemesi

Son iki husus TKHK m.45/2’den daha açıklayıcı olarak ifade edilmiştir. Sözleşmeden dönme ancak ilk 24 ay içinde söz konusu olabilir. Dönme hakkı yenilik doğuran bir haktır. Satıcıya ulaşması ile birlikte hüküm ve sonuçlarını doğurur ve sözleşme sona erer. Böylece tarafların aldıklarını geri vermeleri şeklinde ifade edilebilecek tasfiye sürecine girilmiş olur. Dönme üzerine satıcının tüketiciden aldığı ve iadesi gereken bedeller ile tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi(senet) 180 gün içinde iade eder. Bunların iadesinden sonra 10 gün içinde de tüketici satıcıdan aldıklarını iade eder. Örneğin alıcının tapuyu iade borcu ancak satıcının iade borcunu yerine getirmesi üzerine doğar. Bu ise önce ifa yükümlülüğü öngörülen bir durumdur(TKHK 45/3).